Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi et comment faire ?

Vous souhaitez lancer un projet d’investissement dans le domaine de l’immobilier et vous aimerez savoir si le choix de la SCI pour l’achat et l’exploitation d’un bien est une bonne option à envisager ?

Alors vous êtes au bon endroit. De façon générale, vous devez savoir que la création d’une société civile immobilière présente de nombreux avantages aux investisseurs. Dans cet article, nous allons vous donner dans le détail l’intérêt du choix de la SCI pour votre projet immobilier ainsi que toutes les conditions à remplir et la démarche pour créer une SCI.

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Les raisons d’opter pour la création d’une société civile immobilière

La création d’une SCI : une bonne solution pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs

En optant pour la création d’une société civile immobilière, vous avez la possibilité d’acheter un bien immobilier à plusieurs de façon plus simple.

En effet dans une SCI, les parts sociales sont reparties aux associés au prorata de leurs apports au capital social de l’entreprise. Il est évident que la SCI se présente donc comme un outil qui permet de convertir un bien immobilier en parts sociales (investissement pierre-papier). D’autre part, le regroupement de plusieurs personnes au sein d’une SCI permet d’augmenter la capacité d’achat.

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La création d’une permet de d’envisager l’impôt sur les sociétés comme choix d’imposition

Avec la création d’une société civile immobilière, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour ce qui est du paiement de l’impôt sur vos bénéfices. Il s’agit :

Du régime des sociétés de personnes avec imposition directe ;

Ou du régime de l’impôt sur les sociétés (IS) qui est disponible en option. L’IS donne plusieurs avantages que sont : une imposition uniquement au niveau de la société, le choix pour les associés de distribuer les dividendes ou alors de capitaliser les bénéfices, et la possibilité d’une dotation aux amortissements qui est déductible du résultat imposable.

La création d’une SCI pour la transmission d’un patrimoine à plusieurs niveaux

La société civile immobilière est un bon instrument pour la transmission d’un patrimoine car il suffit simplement de céder des parts sociales. En effet la cession des parts sociales est prévue par les statuts, mais nécessite toutefois l’autorisation des associés. Dans le cas du décès d’un ou des propriétaires, la transmission du patrimoine se fera facilement aux enfants.

La création d’une SCI comme moyen d’organisation de la gestion

La création d’une SCI s’accompagne de la nomination d’un ou plusieurs gérants. Ces derniers s’occupent de toutes les affaires courantes de société et rendent comptent aux associés.

La création d’une SCI pour bénéficier d’un avantage sur la plus-value

Pour ce qui est des plus-values de cession, la SCI offre un réel avantage. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier en tant que particulier, en cas de revente, vous pouvez bénéficier d’un abattement pur une durée calculée à compter de la date d’entrée du bien dans votre patrimoine. Pourtant, en achetant en tant que SCI, vous bénéficier du même abattement mais calculé à compter de la date de souscription aux titres indépendamment de la date d’acquisition du bien immobilier.

Le processus de création d’une société civile immobilière (SCI)

Conditions à respecter pour la création d’une SCI

La première condition pour créer une SCI est de disposer de deux associés. Il est possible qu’un mineur soit associé même s’il n’est pas encore émancipé. L’associé peut aussi être une personne morale.

D’autre part, la société doit obligatoirement être à objet immobilier ;

Un ou plusieurs gérants doivent être nommés pour représenter la SCI ;

Les bénéfices de la SCI sont directement imposables aux associés ;

Les associés ont la possibilité de céder leurs parts sociales ou les vendre en vue de réinvestir dans un autre projet.

Les formalités de création d’une société civile immobilière

Un certain nombre de formalités est indispensable pour pouvoir obtenir l’immatriculation de votre société civile immobilière. Tout commence par la rédaction des statuts. La rédaction des statuts est cruciale dans la mise en œuvre de votre société civile immobilière.

Les démarches peuvent être effectuées par les associés eux-mêmes ou alors ils peuvent les déléguer à un notaire, un expert-comptable, un avocat spécialisé ou une agence spécialisée en ligne.

Voici une liste de toutes les démarches importantes à suivre pour la création de votre société civile immobilière.

Rédaction de statuts et constitution du capital social (dans le cas où la création de la société civile immobilière requiert l’apport en capital d’un bien immobilier, il faut qu’un acte notarié soir rédigé à cet effet) ;

Nomination d’un gérant selon les dispositions statutaires ;

Publication d’un avis de création de SCI dans un JAL ;

Remplissage et signature du formulaire M0 ;

Dépôt de l’ensemble des documents auprès des services compétents pour la demande d’immatriculation ;

Après le dépôt de votre dossier de demande d’immatriculation, vous allez recevoir un avis favorable si votre dossier est jugée complet et recevable. Dans le cas contraire, vous serez notifié des irrégularités de votre dossier afin que vous puissiez faire les corrections nécessaires et redéposez votre dossier.

Les avantages fiscaux de la SCI pour les investisseurs immobiliers

La société civile immobilière est un moyen efficace pour les investisseurs immobiliers de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Effectivement, la SCI permet aux associés de réduire leur facture en matière d’impôt sur le revenu et/ou d’impôt sur la fortune.

  • Régime fiscal avantageux : La société civile immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix doit être fait en fonction du profil et des besoins des associés. Si vous optez pour l’IR, chaque associé sera imposé individuellement sur sa quote-part dans le résultat de la SCI. Avec l’IS, c’est la société qui paye directement son impôt.
  • Déduction des frais : Les charges liées au bien immobilier acquis par la SCI sont déductibles du montant global imposable de celui-ci.
  • L’effet levier financier : Grâce à cet effet, il est possible d’acquérir plus facilement un bien immobilier avec une faible mise de départ.

En vue d’un projet immobilier particulièrement coûteux mais aussi susceptible de rapporter beaucoup lorsqu’il sera achevé et exploité commercialement, le recours à une Société Civile Immobilière (SCI) peut être très étudié.

La création d’une SCI présente de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux pour les investisseurs immobiliers. C’est une solution idéale pour disposer d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Toutefois, il convient de bien se rappeler que la rédaction des statuts de votre société civile immobilière doit être bien pensée et réfléchie afin de garantir la protection des intérêts des associés.

Les éléments clés à prendre en compte dans la gestion d’une SCI immobilière

La création d’une société civile immobilière est une démarche qui nécessite une attention particulière pour la réussite de votre projet immobilier. Après avoir créé votre SCI, il faudra aussi gérer efficacement les aspects juridiques et financiers liés à son fonctionnement.

  • L’assemblée générale annuelle : Une assemblée générale doit être organisée chaque année afin de dresser le bilan financier et moral des activités de la société.
  • Le suivi administratif : Il faut veiller au respect des formalités légales telles que l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou encore le paiement des taxes foncières.
  • L’organisation comptable : La tenue d’une comptabilité rigoureuse est essentielle pour suivre les dépenses et recettes de la société et établir un budget prévisionnel fiable.

Pour faciliter toutes ces tâches, il peut être utile de faire appel à un professionnel spécialisé comme un expert-comptable, ou encore opter pour l’utilisation d’un logiciel de gestion dédié aux SCI immobilières.

Toute personne physique ou morale peut créer une Société Civile Immobilière. Les investisseurs immobiliers qui souhaitent acquérir un bien immobilier à plusieurs sans être contraints par les exigences d’une société commerciale peuvent opter pour ce type de structure. Cela peut concerner des membres d’une même famille, des amis ou encore des associés.

Il est aussi possible pour les professionnels du secteur immobilier (agences immobilières, promoteurs…) de créer une SCI dans le cadre de leurs activités professionnelles. Cette solution leur permet notamment d’organiser plus facilement la gestion et la transmission de leur patrimoine personnel.

La création d’une Société Civile Immobilière est un excellent moyen pour investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Avant toute chose, pensez à bien se poser les bonnes questions et réfléchir au projet global afin que celui-ci soit viable et fructueux.

Une fois créée, la gestion efficace de votre SCI vous garantira une exploitation sereine et rentable du bien immobilier acquis.

Si vous souhaitez réaliser un projet immobilier ambitieux avec plusieurs personnes ou simplement optimiser votre fiscalité personnelle en matière d’investissement locatif sur le long terme, n’hésitez pas à considérer la création d’une Société Civile Immobilière comme une option pertinente !